2020年1月以来，因受国际国内新冠肺炎疫情反复影响，导致各行各业尤其是涉及餐饮、娱乐、教育培训行业等商户无法正常经营或严重亏损，作为承租方的商户多以不可抗力为由，要求单方提前解除房屋租赁合同的情形屡见不鲜，因此产生租赁合同纠纷诉讼较多。承租方均主张不可抗力无须承担提前解除合同的违约责任，同时要求出租方退还保证金，甚至要求出租方补偿装修投资折旧残值。

类案司法实践中，广州地区的法院审判精神为：新冠疫情是双方签订合同时无法预见的重大变化，为不可抗力因素。同时认为，疫情对于店铺经营状况确实会产生影响，但承租双方可以通过延长租期、减免租金等方式友好协商解决纠纷；我国国内疫情防控于2020年2月底已取得显著成效，各行各业陆续复工复产，社会生活和经济秩序逐步走上正轨，如果疫情及疫情防控措施并非致使租赁合同后续无法履行，且短时期内的疫情防控并不导致租赁合同持续经营目的完全不能实现，承租方如仅以疫情不可抗力为由并不因此享有合同解除权，除非能证明因疫情因素导致合同目的无法实现外（如线下教育培训行业），否则仍应承担提前解除合同的违约责任。但法院在判定承担违约责任标准上，多会考虑疫情因素和租赁双方共同分担风险，对合同约定违约金适当调减，如对没收全部保证金调整为退还50%保证金，或减免部分违约金等。

以下列举广州市中级人民法院判例供参考。

1、广州市宝鸿酒店有限公司、邵某某房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书【广州市中级人民法院（2021）粤01民终*****号】

法院认为，本案二审争议焦点是涉案合同解除时间及解除原因的认定问题。正如一审法院所述，因新型冠状病毒××疫情影响，广东省自2020年1月下旬启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，这是双方签订合同时无法预见的重大变化，为不可抗力因素。从本案查明的事实来看，邵某某与宝鸿公司签订的涉案合同约定的租赁期限为2018年9月1日至2027年11月5日，是为期超过9年的长期租赁合同。疫情的短期影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，邵某某应承担经营的相应风险。邵某某腾空涉案商铺，于2020年7月31日将钥匙交还宝鸿公司并要求宝鸿公司收回涉案商铺，是导致合同无法继续履行的主因，一审法院认定涉案合同已于该日实际解除并无不当。

    其次，关于租赁保证金减免问题。如前所述，邵某某对涉案合同的解除应承担违约责任，但考虑邵某某该行为发生在疫情发生后，亦考虑到疫情系属突发公共卫生事件，疫情及防控措施确对邵某某租赁涉案商铺进行经营造成一定影响，仍要求邵某某按租赁合同约定被没收全部租赁保证金有失公允，因此，一审法院酌定宝鸿公司没收50%租赁保证金并将剩余50%租赁保证金用于抵扣邵某某所欠租金，已充分考虑双方互谅互让、充分协商，妥善处理矛盾纠纷等原则，公平合理，并无不当。

2、吴某2、吴某1房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书【广州市中级人民法院（2021）粤01民终*****号】

法院认为，根据本案查明的事实，双方签订租赁合同约定租赁期限自2016年11月1日至2021年10月31日。受疫情影响，吴某2、吴某1自2020年2月1日起未依约支付租金。因疫情属于不可抗力的客观条件，不可归责于双方。故吴某2、吴某1未及时支付租金，事出有因，不属于恶意违约，出租人应给予适当的容忍。在此情况下，租赁双方应共同扶持、共担风险，任何一方均不具有单方合同解除权。从本案事实、证据看，虽鸿德公司于2020年3月31日向吴某2、吴某1发出解除通知书，以吴某2、吴某1拖欠租金、水电费费用主张解除合同，限吴某2、吴某1于2020年4月7前交还涉案商铺。但从双方的陈述看，在2020年3月31日当天，吴某2、吴某1即已搬离了部分物品，以实际行为表明其不愿意履行合同。纵观全案事实，系吴某2、吴某1不愿意履行合同在先。至于吴某2、吴某1称鸿德公司于2020年3月27日已以微信发出解除函，但鸿德公司不予确认，吴某2、吴某1未能提供证据证明其主张，应承担不利的法律后果。因此，一审认定涉案合同解除应归责于吴某2、吴某1，其结果可予以维持。对于吴某2、吴某1以涉案合同系由鸿德公司单方解除为由上诉认为一审对案件受理费的分担错误问题，同理，本院不予支持。

关于租赁保证金问题，如上所述，吴某2、吴某1应对合同解除承担违约责任，鉴于疫情因素，可酌情减免其部分违约责任的承担。一审法院综合案件的实际情况、疫情因素，酌定鸿德公司退还保证金38000元，即一半的保证金，并无不当。

3、陈某某、广州市宇环投资管理有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

【广州市中级人民法院（2021）粤01民终*****号】

法院认为，宇环公司租赁案涉商铺用作办公经营，疫情对其经营状况确实会产生影响，但双方可以通过延长租期、减免租金等方式友好协商解决纠纷。并且，我国国内疫情防控于2020年2月底已取得显著成效，各行各业陆续复工复产，社会生活和经济秩序逐步走上正轨。案涉《房屋租赁合同》期限至2029年7月31日届满，疫情及疫情防控措施并非致使案涉租赁合同后续无法履行，也不必然导致合同目的无法实现。一审法院认定宇环公司不享有合同解除权、其于2020年3月9日发出解除合同通知并不产生合同解除的法律后果，并无不当，本院予以确认。

因疫情防控对宇环公司经营确实造成了一定影响，一审法院判令宇环公司按20304.9元/月(40609.8元/月×50%)的标准向陈某某支付相应的租金，公平合理，本院予以确认。结合案涉房屋在《房屋租赁合同》解除之日前即已空置，陈某某在合同解除时即应收回房屋，故宇环公司应向陈某某支付的租金应计至2020年3月22日为宜，即2020年2月1日至2020年3月22日期间的租金为34714.8元[20304.9元+14409.9元(20304.9元÷31日×22日)]。另，一审法院综合疫情影响及房屋空置等因素，适当减免宇环公司的违约责任，即判令陈某某可没收租赁保证金的50%，并对陈某某关于宇环公司承担迟延支付租金的违约金及违约赔偿金的诉请不予支持，均充分体现了疫情期间风险共担、共渡难关的原则，亦公平保障了双方当事人的合法权益，可予维持。

4、广州易成酒店管理有限公司、向某某房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书【广州市中级人民法院（2021）粤01民终*****号】

法院认为，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第三条规定，疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商;能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。虽涉案房屋的经营在2020年疫情严重期间受疫情和疫情防控措施影响，但疫情及疫情防控措施造成的影响尚不足以达到无法实现合同目的并解除合同的程度，易成公司不享有涉案租赁合同单方解除权。一审认定涉案合同于2020年5月15日解除，不妥。但正如一审查明和认定，向某某已于2020年5月18日收到易成公司交还的涉案房屋钥匙，向某某可于该日控制房屋及收回房屋，即日双方之间的租赁合同事实解除。一审虽对合同解除时间的认定存有瑕疵，但鉴于向某某主张易成公司支付租金至2020年5月15日，一审该认定瑕疵对案件处理结果并无影响。

关于租赁押金的返还问题。如前所述，易成公司单方提出解除合同已构成违约，但考虑易成公司该行为发生在疫情发生后，亦考虑到疫情系属突发公共卫生事件，疫情及防控措施确对易成公司租赁涉案房屋进行经营造成一定影响，要求易成公司被没收全部租赁押金有失公允，因此，一审酌定向某某没收50%租赁押金，将50%租金押金1250元返还给易成公司，已充分考虑双方互谅互让、善加协商，妥善处理矛盾纠纷等原则，公平合理，应予维持。

5、周某某、广州奇幻旅馆酒店管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书【广州市中级人民法院（2021）粤01民终*****号】

法院认为，一、关于争议焦点一，案涉《委托经营托管合同》解除时点的认定问题。一审法院认定周某某、奇幻公司签订的《委托经营托管合同》名为委托经营托管合同，但实为房屋租赁合同关系，合法有据。案涉《委托经营托管合同》合法有效，对双方均具有约束力。因疫情影响，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集，对于非生活必要的娱乐、休闲场所，建议暂不开业。奇幻公司租赁案涉房屋用作酒店经营，疫情对其经营状况确实会产生严重影响，但双方可以通过延长租期、减免租金等方式友好协商解决纠纷。并且，我国国内疫情防控于2020年2月底已取得显著成效，各行各业陆续复工复产，社会生活和经济秩序逐步走上正轨。案涉《委托经营托管合同》期限至2022年7月31日届满，疫情及疫情防控措施并非致使案涉租赁合同后续无法履行，也不必导致合同目的无法实现。奇幻公司不享有合同解除权，其无论是通过发送短信还是书面形式通知周某某解除合同，均不产生解除合同的法律后果。因双方实际于2020年5月16日完成案涉房屋交接手续形成事实上的解除合同，一审法院据此认定案涉《委托经营托管合同》于2020年5月16日解除，理据充分。

关于争议焦点三，奇幻公司应否承担提前解除合同的违约责任。如前文所述，奇幻公司不享有解除合同的法定权利，其单方提前解除合同，理应承担相应的违约责任。涉案《委托经营托管合同》约定“奇幻公司提前解除合同的，应向周某某支付三个月租金作为违约金”。如前文所述，一审法院认定确因疫情防控对其经营造成严重影响而提出解除合同的，综合疫情影响、房屋空置等因素，适当减免奇幻公司的违约责任，判决奇幻公司向周某某支付2个月租金作为奇幻公司需承担的违约责任，充分体现了疫情期间风险共担、共渡难关的原则，亦公平保障了双方当事人的合法权益，并无不当。

6、广州市瑞瑭商务服务有限公司、魏某某房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书【广州市中级人民法院（2021）粤01民终*****号】

一审法院认为，魏某某与瑞瑭公司签订的《万菱广场商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。因疫情突然暴发，广东省人民政府决定于2020年1月23日启动我省重大突发公共卫生事件一级响应，实行最大限度减少公众聚集活动的管制措施，停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动等。《万菱广场商铺租赁合同》约定的商铺用途为毛绒制品类用品销售，疫情的爆发确实对魏某某租用商铺造成较大不利影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，新冠疫情对于租赁合同的履行属于不可抗力。但是，新冠疫情并未达到导致案涉租赁合同不能履行的程度，故魏某某不享有行使约定或法定解除合同的权利。在未与瑞瑭公司就解除合同达成一致意见的情形下，魏某某于2020年4月撤场并不发生合同解除的法律效果。基于瑞瑭公司于2020年8月2日向魏某某在租赁合同所留的地址发出解除合同通知书，虽该通知书因查无此人且无法联系收件人于2020年8月6日退件，但根据双方租赁合同的约定，视为瑞瑭公司于2020年8月6日向魏某某送达了《解除合同通知书》，双方之间就案涉商铺形成的租赁合同法律关系于2020年8月6日解除。

关于魏某某擅自撤场应承担的违约责任。双方在租赁合同第八条明确约定，对于承租人在合同生效后三个月后解除合同的，瑞瑭公司有权没收履约保证金、已支付的租金不予退还、有权要求魏某某支付剩余租赁期间租金总额的30%的赔偿金。因本案为租赁合同纠纷，作为出租人的瑞瑭公司负有提供适租物业的合同义务，但在疫情的影响下，案涉商铺不具有适租的充分条件。现瑞瑭公司表态放弃向魏某某主张支付剩余租赁期间租金总额的30%的赔偿金的违约责任。本着尊重当事人意思自治的合同自由原则、疫情期间风险共担的原则、保障双方当事人合法权益的公平原则，一审法院认定魏某某的违约行为应承担的违约责任，以瑞瑭公司没收租赁保证金24000元为宜。瑞瑭公司不得再以租赁合同第八条主张其它违约责任。

二审维持原判。

7、钟某某、广州洁某某物业管理服务有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书【广州市中级人民法院（2021）粤01民终*****号】

一审法院认为，关于合同解除及责任的认定。首先，洁某某公司虽然同意钟某某退场，但并未明确表示协商一致解除合同，且明确表示租赁保证金不予退还，据此亦可推知，双方并非协商一致解除合同。其次，因新冠疫情爆发，钟某某在2020年2月份的经营确实受到严重影响，但2020年2月24日9时起，广东省已将新型疫情突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级，各行各业逐步复工复产陆续恢复经营秩序。且租赁合同属继续性合同，案涉租赁合同租期至2021年12月30日届满，短时期内的疫情防控并不导致案涉租赁合同目的完全不能实现。因此，钟某某并不享有合同解除权，其完全可以与洁某某公司协商减租，以共担风险的方式渡过疫情难关，但其却提前单方于2020年2月3日搬离案涉商铺以解除合同，构成根本违约，理应承担合同约定的违约责任。鉴上，综合考虑新冠疫情对钟某某短期经营造成的严重影响，根据公平原则以及疫情防控期间共担风险、共克时艰的原则，一审法院酌定洁某某公司应退还钟某某租赁保证金28750元。至于食品保证金17500元，根据合同约定，其根本目的在于保证食品安全，钟某某经营期内并未出现这方面的问题，故应予全部退还。

二审维持原判。

8、广州宏城广场房地产开发有限公司、上海百秋新中间科技有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书【广州市中级人民法院（2021）粤01民终*****号】

法院认为，关于合同解除的时间。案涉《广州市房屋租赁合同》、《租赁协议》合法有效，对双方均具有约束力。因疫情影响，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集等。百秋公司租赁案涉商铺用作鞋履配饰零售，疫情对其经营状况确实会产生不利影响，但双方可以通过延长租期、减免租金等方式友好协商解决纠纷。并且，我国国内疫情防控于2020年2月底已取得显著成效，各行各业陆续复工复产，社会生活和经济秩序逐步走上正轨。案涉《广州市房屋租赁合同》、《租赁协议》期限至2021年2月28日届满，疫情及疫情防控措施并非致使案涉租赁合同后续无法履行，也不必然导致合同目的无法实现。百秋公司并无充分证据证明宏城公司存在违约行为，百秋公司并不享有合同解除权，故其于2020年5月31日停止经营的行为并不产生合同解除的法律后果。百秋公司上诉认为合同解除时间应为2020年6月1日，理据不足，本院不予支持。百秋公司擅自停止经营，但未搬离其自有物品，宏城公司称对案涉商铺加设可移动的围栏的目的是为了维持商场的营业形象，该陈述具有一定的合理性，本院予以采信。百秋公司并无充分证据证明宏城公司对案涉商铺加设可移动围栏导致其无法取回自有物品，且宏城公司加设围栏的行为发生在百秋公司停止经营之后，故并不能当然视为宏城公司已经实际收回租赁物。在百秋公司单方停止经营、无腾空交还租赁物且经催促拒不履行合同义务的情况下，宏城公司于2020年11月5日向百秋公司提出解除合同，符合合同约定。

如前所述，百秋公司并不享有合同解除权，其单方撤场行为已构成违约，依照合同约定，其缴纳的保证金本应予以没收。但结合案涉商铺的用途、租赁期限、租赁双方的合同履行行为、疫情及疫情防控措施对合同履行的影响程度、影响期间等事实，根据疫情之下风险共担、共渡难关的原则，本院酌定宏城公司应向百秋公司返还一半的保证金270150元为宜。百秋公司认为保证金应全部予以返还，理据不足，本院不予支持。

9、广州嘉某某物业管理有限公司、李某某房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书【广州市中级人民法院（2021）粤01民终*****号】

法院认为，李某某承租涉案场地是用于儿童艺术线下培训，由于2020年初年初突发新冠疫情，国务院教育局办公室和广州市教育局均下文严禁开展任何形式的线下培训，且对何时可以放开线下培训期限不明，在此情况下，李某某单方面要求解除涉案租赁合同，应予准许。一审基于公平原则和疫情防控期间共克时艰的原则，判令嘉某某公司返还履约保证金80000元并无不当，且李某某对此并无提出上诉，本院予以维持。嘉某某公司要求没收履约保证金99450元，理据不足，本院不予支持。