一、如何审阅不良债权档案？

审阅债权档案是尽职调查最基础的环节。投资者通过审阅档案资料，对拟购买债权资产能有一个初步的了解。阅档的目的包括但不限于：掌握各主体之间的法律关系，判断主、从债权的具体内容、法律效力以及是否具有法律瑕疵或客观瑕疵，收集债务人财产线索等。

阅档人员应把握“真实性”、“完整性”、“合法性”和“有效性”四大原则，认真审慎，做好工作底稿和摘抄重点信息，完成《债权档案信息采集表》和整理归纳下一阶段需继续尽调的内容。

本文是审阅尚未起诉类债权档案的具体要点，审阅人员需视主、从债权的实际情形选择适用。本文不适用审阅已诉讼、或已执行、或强制清算、或破产清算的债权档案。至于各个审阅要点的源由、必要性，以及相关的法律依据或事实依据，则需由审阅人员结合自身专业水平、悟性自行把握。

（一）审查较重要的材料

1、贷前资料：申请报告，调查报告。

2、债权凭证：借款合同，借据（含转账凭证），展期合同。

3、担保凭证：保证合同，抵（质）押合同，抵（质）押物凭证，他项权证。

4、抵（质）押清单，（同意担保的）公司股东会决议。

5、时效资料：催收通知书及回执，对账单及回执，公证送达的催收文件，债权转让通知暨催收公告的报纸。

6、还款资料：还款承诺书，还本付息凭证。

7、贷后资料：财务报表，贷后检查报告，不良原因分析报告，尽职调查报告，评估（估值）报告，债权人与债务人之间的往来函件，重组改制文书。

8、流转资料：历次债权转让的协议书，债务人确认回执，刊登债权转让的报纸公告，公证送达文书等。

9、主体资料：涉及借款人、担保人相关资料或信息，例如主体资格、企业性质、经营状态、行业地位、股东（开办单位）背景、实际控制人等。

（二）审查主债权情况

审阅借款合同：（1）是否完备，有否原件；（2）合同的份数，借款笔数、合同编号、期限、金额、用途（是否借新还旧）；（3）利率、罚息、复利、违约金条款是否符合法律规定；（4）合同的管辖条款如何约定（仲裁或诉讼），管辖法院或仲裁机构；（5）合同的生效要素（如签名、盖章）是否正确、齐全；（6）合同有否办理具强制执行效力公证手续。

审阅借据：（1）份数、借款人名称、金额、利率、期限等内容是否与借款合同相一致；（2）放款日期是否与借款合同相印证；（3）实际放款金额是否明显少于借款合同的金额；（4）有否借款人签章；（5）如属最高额担保的贷款，放款时间是否在担保期间之内，借款累计总额是否超过担保额。

（三）审查担保情况

1、保证担保情况

审阅保证合同：（1）是否完备，有否原件；（2）合同的份数，对应借款合同的编号、笔数、本金、期限是否相一致；（3）签订日期是否与借款合同相印证（不能早于，但最高额担保借款合同除外）；（4）借款合同标注其他用途、但实属“借新还旧”的借款，二次的保证人是否相一致；（5）保证担保的方式、期限、范围；（6）是一般保证、连带保证还是承担抵押担保之外的责任；（7）属最高额担保的借款期间是否在担保期间之内；（8）合同的生效要素（如签名、盖章）是否正确、齐全；（9）属法人担保的须有自然人作为法定代理人或授权代表签名（如盖私章则存疑）；（10）合同有否办理具强制执行效力公证手续；（11）是否存在多个保证人，每个保证人对应担保的借款情况；（12）在同时存在第三人抵押担保与保证担保时，有否约定债权人可选择要求保证人先于抵押人承担责任。

另外核查：（1）保证人是公司的，有否该公司同意担保的《股东会决议》以及其内容是否与借款合同、担保合同相印证；（2）保证人是企业分支机构或其他组织的，有否有权部门出具的授权书；（3）保证人是自然人的，有否身份信息；（4）保证人是否符合《担保法》规定的适格主体；（5）债务人曾偿还过款项的，偿还的情况，对应保证人的责任减免。

2、抵押担保情况（注：质押担保不述）

情形一：如果抵押物仍存在且未被查封

审阅抵押合同：（1）合同是否完备，有否原件；（2）合同的份数，对应借款合同的编号、笔数、本金、期限是否相一致；（3）抵押物名称、种类、位置、面积、数量、证照号码、抵押值等明细信息；（4）签订日期是否与借款合同相印证（不能早于，但最高额担保除外；过分迟于也要注意）；（5）借款标注其他用途、但实属“借新还旧”的，二次的抵押人是否相一致；（6）抵押担保的范围；（7）属最高额担保的借款期间是否在担保期间之内；（8）合同的生效要素（如签名、盖章）是否正确、齐全；（9）属法人担保的须有自然人作为法定代理人或授权代表签名（不能盖私章）；（10）合同附件有否抵押物的权属凭证，凭证的权属人及内容与抵押合同的各要素是否相符；（11）抵押物属共有的，全体共有人是否均在合同中签章确认；（12）合同有否约定实现担保物权适用民事诉讼法的特别程序；（13）合同有否办理具强制执行效力公证手续；（14）是否存在多个抵押人，每个抵押人对应担保的借款情况，每个抵押人的担保内容。

审阅抵押登记凭证：（1）有否办理抵押登记（他项权证）及登记部门；（2）抵押登记的日期是否与借款合同相印证；（3）抵押登记的内容（如抵押人名称、抵押物的证照号码、名称及位置，担保的债权范围等）能否与借款合同、抵押合同的相应内容相印证。

核查抵押人主体资格：（1）抵押人是借款人还是第三人；（2）抵押人是公司的，有否同意担保的《股东会决议》以及其内容是否与借款合同、担保合同相印证；（3）抵押人是企业分支机构或其他组织的，有否有权部门出具的授权书；（4）抵押人是自然人的，有否身份信息；（5）抵押人是否符合《担保法》规定的适格主体。

核查抵押物：（1）是否法律禁止抵押的物品；（2）如抵押物是整体物业的一部分，抵押物是否核心或主要，其他物业有否一并抵押；（3）抵押物的房、地是同时抵押还是分别抵押；（4）抵押物是否属于预购商品房抵押权预告登记；（5）抵押物是否在建工程；（6）抵押物有否公益性或行政性，或其他专属的用途。

再核查：（1）债务人曾偿还过款项的，对应抵押人的责任减免情况；（2）有否其他顺位的抵押登记，本案的抵押是否第一顺位，否则要查看顺位在前的抵押权大致情况；（3）有否抵押物的调查报告、评估报告，预估抵押物目前的价值是否明显大于该笔对应的债权；（4）抵押物是否存在优先受偿的债权（如工程款、出让金、闲置费、税费等）；（5）有否抵押人出具的抵押物（在抵押时的）状态说明（如自用、租赁、空置等）或收益说明；（6）抵押物的目前的状态（自有、借用、占用、租赁、闲置、损毁）；（7）抵押人、第三人有否提出抵押无效的主张或诉讼（仲裁）；（8）有否第三人对抵押物主张所有权、租赁权或其他权益的请求或诉讼（仲裁）；（9）抵押人、第三人或地方政府等是否对抵押物设置了处置障碍；（10）抵押物有否涉及纠纷或处置障碍。

情形二：如果抵押物被其他法院另案查封、未处置

除核查情形一各要点之外，还应补充核查：（1）抵押物（如出租）的租金是否已被法院冻结或截留；（2）首封案件的债权人、案由、该债权人与抵押人的关系、查封法院、诉讼阶段（立案、审理、执行）、债权金额、查封期限、处置进度（长期不处置、中止执行、评估、拍卖、变卖、已处置待收价款、三拍一卖后仍不能处置）；（3）本案债权人有否对首封法院拖延处置提出异议；（4）本案属最高额抵押的，贷款是否在查封后才发放；（5）其他轮候查封的大致情况。

情形三：如果抵押物已被另案法院处置（含部分处置）

核查：（1）处置抵押物的法院名称，处置时间和过程（拍卖、变卖、以物抵债）；（2）抵押物变现价款的去向（不明、待分配、已分配他人、已分配本案）；（3）本案受偿抵押物变现价款的情况，及对应担保的借款合同编号。

情形四：如果抵押物已灭失

除审阅有关抵押效力的资料之外，原则上无需再审阅其他抵押资料了，重点核查：（1）灭失原因（人为拆除、损坏、征收、自然灾害、责任灾害、第三人侵权、自然损毁或灭失、抵押人恶意处置或转让、判决或仲裁认定抵押无效等）；（2）有否替代的抵押物；（3）债权人能否行使追索权利；（4）债权人有否行使追索权利；（5）非抵押人责任的，抵押人有否向第三人索赔，有否赔偿款、补偿款、保险赔付款及款项的去向，债权人有否受偿。

（四）审查展期情况

审阅展期合同：（1）合同是否与原借款合同的要素及内容相印证；（2）合同除约定延期还款外，有否同时变更当事人其他权利义务（如利率标准）；（3）多笔借款的，是否全部都展期还是部分展期；（4）合同的生效要素（签名、盖章）等是否正确、齐全；（5）合同有否各个担保人的盖章或签名确认；（6）办理展期过程中有否增加新的担保措施。

（五）审查催收及时效情况

审阅向借款人发出的催收资料：（1）接收对象是否与借款合同相吻合；（2）有否在借款（含展期）到期日后2年内催收；（3）每次催收的间隔时间是否均在2年以内；（4）每次催收的内容是否明确要求借款人还款；（5）催收的方式是发出书面通知、普通邮寄、公证送达还是在报纸上刊登催收公告，是否符合法律规定；（6）催收文件有否借款人签收；（7）已超过诉讼时效的，借款人之后有否出具同意还款的文书或在债权人发出且明确要求其还款的催收文书中签章。

审阅向保证人发出的催收资料：（1）接收对象是否与借款合同相吻合；（2）有否在保证期间内向保证人催收；（3）每次催收的间隔时间是否均在2年以内；（4）每次催收的内容是否明确要求保证人承担责任；（5）催收的方式是发出书面通知、普通邮寄、公证送达还是在报纸上刊登催收公告，是否符合法律规定；（6）催收文件有否保证人签收；（7）已超过保证时效的，保证人之后有否出具同意继续提供担保的文书或在债权人发出且明确要求其承担担保责任的催收文书中签章；（8）有多个保证人的，有否遗漏发出催收通知。

对上述催收资料还应增加审阅：（1）回执的公章样式是否与借款合同、担保合同相一致，有否接收人的签名；（2）催收通知书中的催收要素（如合同编号、本金等）是否与借款合同、担保合同及台帐等记载相符。

另外核查能中断诉讼时效、中止诉讼时效或中断保证时效的其他资料：（1）有否其他能够中断诉讼时效或保证时效的文书或凭证，如往来函件、还款计划、还款凭证、扣款凭证等；（2）有否诉讼时效中止的情形。

（六）审查还款情况

核查：（1）还款来源是借款人主动还款、以处置抵押物所得还款还是担保人或第三人代为还款；（2）是偿还现金还是以物抵债；（3）还款次数、金额、时间，尤其是最近一次债务人主动还款的时间及金额；（4）所还款项对应的借款合同以及担保合同的编号，涉及对应担保人的责任减免情况；（5）已还款项的顺序（是偿还本金，或利息、违约金、费用），借款人有否确认或知情；（6）剩余本金及利息是否与台帐的数额相符；（7）如果有分期还款计划（承诺的），具体方案如何，近期有否继续履行。

（七）审查重组情况

审阅或核查：（1）重组之前双方的往来函件，了解重组的原因、经过；（2）修改原借贷、担保的具体内容（如减免利息、调整利率、延长还款期限、改变担保方式、增加担保人、转移全部或部分债务的承担主体）；（3）相关参与主体有否签章确认；（4）实际履行情况；（5）债务人有否违反重组协议以及债权人的维权措施。

（八）审查债务转移情况

核查：（1）债务人因改制、重组、关闭、歇业等原因需转移债务，债权人有否书面同意；（2）有否改制、重组文件显示债务人的债权债务已转由第三人承继；（3）新的承债主体是否出具书面文书或与债权人签署协议自愿承担相关债务；（4）债权人对新的承债主体有否催收措施；（5）新的承债主体有否偿还过债务。

（九）审查担保情况

核查：（1）债务人有否恶意处分财产、抵押物或恶意减损其价值，或对其主要财产、抵押物设置处置障碍的行为；（2）债务人之前提供的借贷、担保或财务资料是否存在重大虚假；（3）有否在债务人分立、合并、改制、重组后新旧企业均不予确认原借贷债务的情形；（4）债务人有否逃避、拒签债权人的催收资料；（5）债务人有否通过关联企业制造虚假债权债务或虚假诉讼的嫌疑；（6）债务人有否通过非正常关联交易抽逃资金、转移利润、转移资产；（7）债务人的股东或/及法定代表人有不正常变更情形的；（8）其他对抗债权人、否认（担保）债务、逃废债务的行为。

（十）审查债权转让情况

审阅：（1）有否债权转让协议；（2）债权转让协议所反映的债权各项要素是否与借款合同、担保合同、借据等所反映的要素相印证（如借贷双方名称、借款合同编号、余额等）；（3）债权转让有否依法通知债务人，通知的时间及方式（发出通知且取得回执，或公证送达，或在报纸上刊登公告）；（4）如属债权人因机构改革、撤并而导致债权转移的，有否相关证明文件及新的债权人主体资格资料；（5）原债权协议有否禁止债权转让的约定。

（十一）审查其他材料

审阅：（1）借款申请书（注意借款用途），贷前调查报告、贷后检查报告等，了解申请贷款的原因、形成不良贷款的原因；（2）反映债务人财产线索的信息（如财务报表、投资项目、关联企业、应收债权、分支机构、银行账户等）；（3）有关债务人、抵押物信息的材料，如审计报告、评估报告、项目可行性报告、尽调报告、法律意见、抵押物（属不动产）的用地、规划、报建等资料。

（十二）收集有用信息

核查：（1）反映债务人经营现状、偿债能力的信息；（2）债务人（含其上级或关联人）有否还款意愿、重组意愿；（3）有否第三人对抵押物有购买意向；（4）债务人及其实际控制人、主要股东是否涉及刑事案件或被协助调查，或被其他债权人起诉，或死亡、失踪、失联；（5）债务人有否变更名称，如有则补充查看其公章变化；（6）能够反映债务人及其控制人、主要股东的背景，借款人与担保人之间关系（关联），以及相关企业、人员近况的相关文件或信息；（7）涉及债务人的资产处置会否受到第三人、地方政府、黑恶势力等外部干预；（8）与债务人曾有交集的信贷员、评估师、审计师、会计师、律师等相关人员的名称、所在单位及联系方式（以利今后向其收集更多信息）；（9）在贷款过程中相关企业或人员有否违法行为或把柄（如诈骗、骗贷、伪造文书、伪造印章等）。

二、如何对债权人进行尽职调查

债权人能否摸清债务人的基本底细，缩窄信息不对称的空间，在很大程度上会左右债权人决定采取何种合适的处置措施。本文介绍一些尽调环节（精简版），指引债权人往哪些方面着力即可以大致调查到（企业类）债务人的历史沿革、现状、资产、负债、关联人等基本情况，是不良资产行业的基本技能之一。

（一）审阅债权档案

审阅贷款资料，收集如下信息：（1）申请贷款的原因；（2）贷款的投向（用途）；（3）借款人之前的经营状况；（4）贷款所投资的项目名称；（5）贷款形成不良的原因；（6）贷款银行的追收过程；（7）还款措施和还款意愿；（8）还款记录；（9）财产线索（固定资产投资、应收债权、对外投资、账户等）；（10）关联企业（人）或分支机构。

审阅主体资料，收集如下信息：（1）主体资格、企业性质、经营状态、经营范围、股东构成（开办单位）及股权比例、上级（主管）单位、实际控制人（身份信息）；（2）历史名称变更、公章样式演变等。

审阅财务资料，收集如下信息：（1）股东的出资方式、金额、时间，出资是否完成；（2）验资账户；（3）财务数据（存货、固定资产、对外投资、长期投资、应收账款、长短期负债、应付账款、所有者权益、营业收入）。

审阅其他资料，收集如下信息：（1）债务人有否恶意处分财产、抵押物或恶意减损其价值，或对其主要财产、抵押物设置处置障碍的行为；（2）债务人之前提供的借贷、担保或财务资料是否存在重大虚假；（3）有否在债务人分立、合并、改制、重组后新旧企业均不予确认原借贷债务的情形；（4）债务人有否逃避、拒签债权人的催收资料；（5）债务人有否通过非正常关联交易抽逃资金、转移利润、转移资产；（6）债务人的股东或/及法定代表人有不正常变更情形。

（二）审阅工商档案

审阅设立材料，收集如下信息：（1）债务人的主体资格、股权构成、法定代表人及高管人员等基础信息；（2）债务人的出资数额、方式以及出资是否到位等信息；（3）债务人用于注册的场地的权属情况、使用性质；（4）其他例如资金来源证明、银行账户、实物出资明细等信息；（5）经营范围是否有场地（物业）出租等。

审阅年检资料，收集如下信息：（1）财务报表的数据；（2）财务人员名称及变化；（3）分支机构信息；（4）关联债务人信息；（5）应收债权、对外投资项目、银行账户等财产线索。

审阅变动资料，收集如下信息：（1）名称、地址、人员、经营范围变更；（2）注册资本变动信息；（3）股权变动信息；（4）权益变动信息，如承包、租赁、挂靠、重组、改制等。

审阅歇业资料，收集如下信息：（1）歇业或吊销营业执照的时间和原因；（2）有否承担债权债务的主体；（3）注销手续是否齐全、合法，有否承责声明；（4）有否无偿接收、调拨债务人财产的情形；（5）债务人解散后有否恶意行为。

审阅整个档案及结合其他证据，判断债务人有否存在：（1）人格混同嫌疑；（2）股东或老板有否滥用权利损害债权人利益的嫌疑。

（三）查找关联企业（人）

查找包括股东关联、同一控制人关联、财产关联等三种类型的关联企业（人），具体有上下级公司、相互交叉持股的公司、分支机构、同一控制人的公司等。

关联企业（人）的表面特征，包括：（1）相互担保；（2）（现在或以往的）办公地址相同或相邻；（3）同一办公电话或联系电话；（4）法定代表人及高管人员相同或有交叉任职；（5）股东有交叉；（6）同一控制人（股东、上级主管部门）；（7）同一行业系统；（8）多宗诉讼案件或事务都由同一人担任代理人；（9）与（私企）法定代表人存在亲属或密切关系，如配偶、父子、父女、情人、秘书、司机等持有股权或担任高管。

可以通过审阅信贷档案、查询工商档案、搜索数据库、委托有偿服务、互联网搜索、付费网站查询、实地查看等方式方法，获得关联企业（人）的名称。

通过调查债务人的关联企业（人），可以收集如下信息：（1）债务人的企业性质及背景；（2）债务人对外投资企业及享有的权益；（3）债务人及其关联企业（人）的财产线索（如实物、应收债权等）；（4）债务人与其关联企业（人）之间是否有人格混同嫌疑或股东滥用控制权损害债权人利益的情形。

（四）走访现场

情形一：债务人不在原址经营

（1）要记录目前使用者的名称，询问该债务人的办公地址以及询问使用者与该债务人的关系；（2）现场全貌拍照或录像。

如果上述地址并非债务人在使用，可能存在租赁、占用、借用等情形的，则：（1）到工商局查询目前使用者的档案，查阅其场地手续（往往有消防验收证明、场地手续证明、租赁合同等材料）及章程（是否为关联债务人），重点查清是否存在物业买卖、租赁、借用、占用、无偿接收、恶意转让等情形；（2）有准确地址或权属证号的，可以试试按债务人名称+地址/证号到房管局查询房地产登记情况；（3）查看相关工商档案时，有时会发现该地址的产权人（或出租人）也是另案的债务人，如此或可拓展另案案源。

（注：上述就是作者平素强调的“悟性”之一；正所谓无心插柳柳成荫）。

情形二：债务人仍在原址经营

（1）现场全貌拍照或录像；（2）如债务人仍在经营的，记录经营是否景气，办公人员有多少；（3）是否存在一个地址多个债务人在经营；如果是，则记录其他挂牌债务人的名称及询问其与该债务人的关系；（4）如果债务人已停业，询问停业时间及原因；（5）周围环境、商业氛围、交通、人流等。

如条件允许，可通过灵活方式继续核查债务人以下情况：

经营情况：（1）债务人是否正常经营；如是则经营什么业务；近年经营情况及盈利情况；（2）债务人的设备或部分物业是否出租给第三人经营；如有，则了解租期、租金标准、何人收取租金及收取方式；（3）债务人有否承包给第三人经营；如有，则了解期限、承包金标准、何人收取承包金及收取方式；（4）债务人有否重组、改制；（5）债务人对未来发展有何打算。

员工情况：（1）债务人员工人数，在岗人数，离、退休人数；（2）员工是否已经安置好；如未，有否安置方案；（3）有无拖欠员工的集资款；（4）有无拖欠员工的社保费用；（5）有无拖欠员工的工资和经济补偿金。

资产负债情况：（1）大致的负债情况；（2）大致的资产情况；（3）大致的诉讼（被追债）情况。

还款意愿：债务人及其上级部门对偿还债务的态度及意愿。

（五）调查诉讼情况

1、在法院网站查询

（1）在中国裁判文书网上查询。

（2）在债务人所在地法院官网的“司法公开”栏目查询。

2、在法律类或征信类网站上查询

在无讼案例等法律类网站或启信宝等征信类网站上查询。

（六）调查债务情况

1、在数据库查询

借助一些征信公司或拥有大数据的公司（最好是自己也有数据库），查明债务人的债务情况。

2、在法院网站上查询

（1）在“中国执行信息公开网”查询。

（2）在债务人所在地法院“执行公开”栏目上查询。

3、在几大AMC的官网上查询

4、通过关系查询

（1）商请债务人所在地法院的关系人帮忙查询。

（2）商请债务人所在地银行、AMC的关系人帮忙查询。

5、欠税情况

在债务人所在地税务局的官网上查询其有无欠税信息。

6、归纳

查明债务人的欠债情况，包括：（1）债权人名称、金额；（2）有否抵押物、查封物；（3）诉讼或执行的进展等。

查明债务人的欠债性质：如属自身之债，是金融借贷、民间借贷产生的债务，还是因合同纠纷、侵权纠纷形成的债务；如属担保之债，则查明该笔债务借款人大致的资信情况及该笔债务是否已履行（如已代为履行则研究代位追偿的可能）；对民间借贷，尝试了解有否虚假诉讼的嫌疑。

（七）利用人脉获取信息

本文只列出相关部门的名单（当然不至于每个部门都要涉及）。至于如何获取及获取何种信息，请投资者及律师自行领悟及发挥。这些部门包括：税务局、金融机构、社会保障局、外汇管理局、海关、公安、法院、证券交易所、发改委、规划局、建委、国土、房管、测绘、车管、消防、租赁管理中心、租赁中介、行业协会、商会、管理处、供电局、自来水公司、环保局、电信局、审计（会计）师事务所、评估行、拍卖行、电视台、网络公司、私家侦探等等。

（八）在互联网查找信息

（一）在互联网上搜索

分别在几大搜索引擎搜索涉及债务人的信息。

（二）在政府网站上搜索

分别到债务人所在地相关政府部门的官网（国土、房管、规划、建委、税局、环保等）上查询债务人的信息。

（九）综合核查情况

调查以下信息，并不属于入门级的技能，需要从业人员具一定的人脉、悟性、灵性、工作积极性才能胜任（注：其实具备合格水平者很少）。从业人员应结合本文第一至第八条的调查内容，综合了解及核查以下情况。

 1、了解债务人的背景

（1）是否属于特殊企业（军队、残联、福利事业、教育、医疗等）；（2）各股东（含开办单位）和老板及其各自的近亲属名称、背景、靠山、关联人、关联债务人；（3）是否涉及政府、村镇、军队、国安、黑恶势力等；（4）老板在社会上的身份、地位、职务、名气，他人对其人品及诚信的评价等；（5）老板的近亲属及其关联债务人的实力等；（6）老板会赏脸、巴结、甚至惧怕的人士。

2、了解借款人与担保人之间的关系

（1）是否一套人马两个牌子；（2）是否亲属或关联企业；（3）是否生意伙伴；（4）是否互贷互保；（5）当前的关系，是否亲近、疏远甚至翻脸；（6）是否以欺骗方式取得担保；（7）了解担保人对解决该笔债务的态度（消极还是紧迫）。

3、了解债务人的还债意愿和对抗程度

（1）是否向原债权人提出过或打探过还债或回购债权或债务重组的意愿；（2）是否因逃债而声名狼藉；（3）是否属资深债务人；（4）是否曾公开声称对抗执行。

4、了解与债务人相关的单位（人员）

以下这些单位或人士，可能在提供财产线索或与投资者合作处置债权等方面有所帮助，尽量与之联系套取有用信息：

 4.1 与资产包有关的人士

（1）放贷银行的主管、信贷员；（2）资产包的项目经理；（3）资产包的尽调律师、评估师；（4）对该资产包或包内个别项目（抵押物）有兴趣的投资者。

 4.2 与债务人有关联的人士

（1）曾介入过债务人的资产评估、审计、交易的人员；（2）债务人的竞争对手、仇人、辞退的员工；（3）诉讼案件中债务人的诉讼对抗人及其代理人等。

5、收集债务人其他信息

（1）反映债务人经营现状、偿债能力的信息；（2）债务人及其老板、主要股东是否涉及重大民事案件、刑事案件、贪腐案件或被要求协助调查，或被其他债权人起诉，或死亡、失踪、失联；（3）债务人的老板、主要股东的近况；（4）涉及债务人的资产处置会否受到第三人、地方政府、黑恶势力等外部干预；（5）在贷款过程中相关企业或人员有否违法行为或把柄（如诈骗、骗贷、伪造文书、伪造印章等）；（6）有否对抗债权人、否认（担保）债务、逃废债务的行为。

三、决定投资的尽职调查四大步骤

在常规的不良资产交易中，投资者须对抵押关系的法律效力以及抵押物的权利登记信息、现实状况、法律瑕疵、客观瑕疵、处置成本、处置障碍及实物价值进行详细尽调，以此为基础确定抵押物的估值参数。可以说，投资者（对抵押物）尽调功力的深浅，既左右其对资产包的报价，也影响其今后处置抵押物的策略（处分或抵债），很大程度上直接决定其投资成败。

本文以投资者的视角，遵循最严谨、最审慎的原则详细列举了对尚未起诉类债权中抵押物（房产）的相关尽调步骤及核查要点，相信对从事本行业的同仁具有较高的参考价值或启示。

下述核查要点，在实践中即使尽调人员使尽浑身解数恐怕也难以一一落实，有些要点其实也可省略不核查，请投资者根据抵押物状况、业务需求或现场情况选择性适用。至于各个审核要点的源由及必要性，只能依赖尽调人员的自身业务水平一一领悟，在此不述。

第一步骤：审阅债权档案中有关抵押担保的材料

审阅抵押合同：（1）合同是否完备，有否原件；（2）合同的份数，对应借款合同的编号、笔数、本金、期限是否相一致；（3）抵押房产名称、种类、位置、面积、数量、证照号码、抵押值、抵押范围等明细信息；（4）签订日期是否与借款合同相印证（不能早于，但最高额担保除外；过分迟于也要注意）；（5）借款合同标注其他用途、但实属“借新还旧”的贷款，二次的抵押人是否相一致；（6）抵押担保的范围；（7）属最高额担保的借款期间是否在担保期间以及担保额度之内；（8）合同的生效要素（如签名、盖章）是否正确、齐全；（9）属法人担保的须有自然人作为法定代表人或授权代表签名（不能盖私章）；（10）合同附件有否抵押房产的权属凭证，凭证的权属人及登记内容与抵押合同各要素是否相符；（11）抵押房产属共有的，全体共有人是否均在合同中签章确认；（12）合同有否约定适用《民事诉讼法》中实现担保物权的特别程序；（13）合同有否办理具强制执行效力公证手续；（14）是否存在多个抵押人，每个抵押人对应担保的借款情况及担保内容；（15）有无违反《合同法》第52条导致合同无效。

审阅抵押登记凭证：（1）有否办理抵押登记（他项权证）及登记部门；（2）抵押登记的内容（如抵押人名称、登记日期、抵押房产证照号码、面积、名称及位置，担保的债权范围等）能否与借款合同、抵押合同的相关内容相印证。

核查抵押人主体资格：（1）抵押人是借款人还是第三人；（2）如抵押人是公司的，有否同意担保的《股东会决议》以及其内容是否与借款合同、抵押合同相印证；（3）如抵押人是企业分支机构或其他组织的，有否有权部门出具的授权书；（4）如抵押人是自然人的，有否身份信息；（5）抵押人是否属于《担保法》规定的适格主体；（6）如抵押物为共有，有否共有人的身份信息。

核查抵押房产：（1）是否法律禁止抵押的物品；（2）如抵押房产是整体物业的一部分，抵押部位是否核心或主要，及其他物业的抵押情况；（3）抵押房产的房、地是同时抵押还是分别抵押；（4）抵押房产是否属于预购商品房抵押权预告登记；（5）抵押房产是否在建工程；（6）抵押房产有否公益性或行政性或其他专属的用途。

再核查：（1）借款人曾偿还过款项的，对应抵押人的责任减免情况；（2）有否其他顺位的抵押登记，本案抵押是否第一顺位，否则要查看顺位在前的抵押权大致情况；（3）有否抵押房产的调查报告、评估报告，预估抵押房产目前的价值是否明显大于该笔对应的债权；（4）抵押房产是否存在优先受偿的债权（如工程款、出让金、闲置费、税费等）；（5）有否抵押人出具的抵押房产（在抵押时的）状态说明（如自用、租赁、空置等）或收益说明；（6）抵押房产的目前状态（自有、借用、占用、租赁、闲置、损毁）；（7）抵押人、第三人有否提出抵押无效的主张或诉讼（仲裁）；（8）有否第三人提出对抵押房产享有所有权、租赁权或其他权益的请求或诉讼（仲裁）；（9）抵押人、第三人或政府等是否对抵押房产设置了处置障碍；（10）抵押房产有否涉及各类纠纷；（11）有否涉及抵押房产的相关材料或信息，例如会被征收拆迁、可（已）获政府批准能够升级改造、有否第三人对抵押房产表达购买意愿等资料。

第二步骤：到有关部门核查抵押物的相关情况

（一）核查产权情况

对有《房地产权证》的房产，可到房产所在地的房管部门，同时提供权属人名称+地址或权属证号（或登记字号）等要素，查询该房产的权属登记、抵押、查封等情况，查证该房产的产权是否清晰。对只有抵押权预告登记的房产，可到当地房管部门申请信息公开或登录其官网输入相关信息查询。

如果查询人有特殊办法，甚至可以查阅到该房产的全部档案（更为稳妥）。如果投资者（或相熟之人）正好有另案以抵押人为被执行人的，可以委派律师利用另案手续（或向法院申请调查令）查询该房产的档案。

查询后可获得该房产以下全部或部分信息：（1）权属信息，包括：房产登记号，地址，地号，图号，权属人，共有人，建筑面积，共用地面积，建基面积，图则（四至），使用性质，权证号码，权属来源（自建、购买、分割、承继），所在土地使用权的证号，结构层数，楼层分布及功能，使用期限，已转让、已分割单元，欠费类型，限制转移，历史遗留问题，所在土地使用权是否已办妥有偿使用手续，行政处罚，购入价格等信息；（2）抵押（他项权）信息，包括：房产位置，抵押权人，抵押权利部位，权利面积，权利价值，登记时间，债权数额，他项证号等；（3）查封、解封及协助执行信息，包括：查封类型，查封时效，查封机关，查封案号，查封标的明细，协助执行的内容等。

（二）核查查封情况

如果抵押房产被法院另案查封、未处置，应到相关法院核查：（1）抵押房产（如出租）的租金是否已被法院冻结或截留；（2）首封案件的债权人、案由、该债权人与抵押人的关系、查封法院、所处阶段（立案、审理、执行）、债权金额、查封期限、处置进度（长期不处置、中止执行、评估、拍卖、变卖、已处置待收价款、三拍一卖后仍不能处置）；（3）本案债权人有否对首封法院拖延处置提出异议；（4）本案属最高额抵押的，贷款是否在查封后才发放；（5）其他轮候查封的大致情况。

（三）到相关政府部门查询有用信息

有人脉的，可分别到建设、规划、测绘等单位，通过阅档、查册、申请信息公开、电话咨询等手段，进一步调查该房产的相关信息。

第三步骤：到现场核查抵押物的状况（同时拍照及录音）    （一）查看位置

通过百度地图、腾讯街景地图等查看该房产的位置、卫星图及街景图。如位置不明确，可尝试通过四至图作为参照物查找。

（二）找到现场

核查：（1）能否找到标的物，是否灭失；（2）标的物的地理位置是否良好，周边道路交通路网状况是否良好。

（三）查看现状

核查：（1）（若是在建工程）工程进度；（2）结构类型、楼层构成、占地面积、新旧程度、内部装修、设备安装情况；（3）当前用途；（4）对比产权证判断是否存在加建、扩建、改建、违建、添附情况；（5）是否闲置、烂尾（含所在楼盘烂尾）；（6）是否需要加固补强；（7）有否被部分拆除、损毁；（8）是否具备独立使用功能；（9）抵押房产范围内是否有其他权属不明的建筑物、构建物；（10）物业管理情况（注：尤其是商业物业，需询问收费标准）。

（四）查看使用情况（重点）

核查该房产由何人使用或控制。

如果该房产非抵押人使用，需查明：（1）是否属于借用、占用、租赁还是闲置；（2）如属借用应了解使用人与抵押人的关系；（3）如属占用应了解使用人的背景、与抵押人的关系及占用的原因（是否恶意）；（4）如属租赁，应取得租赁协议或了解租赁情况，并且了解租赁是在查封、抵押之前还是之后发生；（5）如使用人声称该房产属其所有，或声称已购买或已抵债，尤其应注意，必须取得相关证据或信息；（6）有否被公益性或行政性或特殊单位使用。

（五）查看相邻情况

核查：（1）会否被其他地块或房产限制或阻碍通行、通风、采光、排污、排水等，从而影响其使用及价值；（2）周边地块的开发利用情况（是否属于商住区、工业区、未开发区等）,商业氛围情况；（3）周边是否有污染源；（4）有否配套的物业，如配电房、宿舍等；（5）抵押房产是整体物业还是物业的一部分（例如酒店的某层），该物业是否属核心部位或主体部分；（6）所在区域是否还有牵连物业（需整体才能处置，或整体处置才有价值，例如配套停车场等）。

（六）查看改造限制

核查：（1）预估改造的可能性及难度；（2）判断改造会否受相邻业户、规划、城管、水源区、风景区、防洪、消防、特种行业、机场管制、港口码头建设、高压线限高、地质条件、军事禁区、水电供应、道路交通、文物保护等限制；（3）有否钉子户。

（七）现场收集信息

投资者应在查看现场的同时，向相关人员访谈并收集涉及该房产的相关信息：（1）向保安、门卫收集；（2）向相邻业户收集；（3）向承租方收集；（4）向房产中介了解；（5）向当地政府主管部门（如公安、环保、出租屋管理、外来人口、税务、街道办、居委会、村委会等）收集；（6）收集有否第三方已对该房产设置了处置障碍，或有购买意向，或有施工合同纠纷或烂尾原因等信息。

第四步骤：比对各项信息综合核查抵押物的真实状况

比对上述调查结果，动用人脉、关系网，或利用数据库，或借用互联网搜索引擎，或登录政府网站及收费网站，继续选择性地综合核查以下内容：

（一）权属状况

1、权属灭失（注：最大陷阱）

核查：（1）是否存在已转让、已抵债、已分割、已房改但未办理过户手续的情况；（2）有否已被征收、拆迁、置换但原权属证书未注销的情况；（3）会否因主管部门失职，一物多证，本证的实物其实不存在；（4）实物是否已被拆除、损毁。

2、权属瑕疵

核查：（1）是否未付清受让价款而与原权属人有争议；（2）是否已接管或控制房产；（3）是否存在抵押人以房产作价入股或作为出资条件、合作条件的情形；（4）是否因未付清价款而由转让方约定保留所有权或保留行使解除买卖合同的权利；（5）如属抵押人受让或抵债所得，是否已履行了受让合同或抵债协议/裁定约定的义务；（6）是否与所在地块的权属人不一致；（7）房产所在地块是否属划拨用地。

3、权属人情况

核查：抵押人是否项目公司，而该公司的主要财产是否只有该房产。

（二）纠纷情况

1、权利纠纷

核查：（1）是否存在产权、相邻权、合同义务、共有、合作开发、转让、租赁、价款、侵权、共益、一物多卖、实物分割、企业改制等纠纷；（2）是否涉及与原土地权属人（历史）纠纷、原转让人纠纷、小业主纠纷。

2、其他纠纷

核查：（1）是否属拆迁房、廉租安置房、置换房；（2）是否涉及小业主问题或职工安置问题；（3）是否涉及与强势部门/人士（如军队、地方政府、黑恶势力）有利益冲突；（4）如属预购房产且未交收实物，开发商是否配合移交房产及配合办理权证；（5）有否被第三人在抵押房产上加建、扩建建筑物，或添附构建物，或装修从而产生（或隐藏）纠纷。

（三）规划建设情况

1、规划情况

核查：（1）有否违反规划报建条件，或违反建筑物的规划用途；（2）所在区域的总体控规；（3）有否政府主管部门出具的如《会议纪要》、《批示》、《函》等限制或支持该房产的改造和建设的文件，如同意三旧改造等。

2、报建情况

核查：（1）消防验收手续；（2）房产权属人与地块权属人是否一致。

3、征收拆迁可能

核查：（1）是否会被征收（含政府借用）、拆迁；（2）预计征收、拆迁的时间；（3）征收、拆迁的原因；（4）征收方式，有否补偿及补偿标准、补偿款发放时间，补偿款是否已被其他法院截留；（5）抵押人对征收拆迁的态度。

（四）目前使用状况

1、如有租赁

核查：（1）出租方是否为抵押人，如否，则查究具体原因；（2）是否存在虚假租赁嫌疑；（3）租赁的期间、租金标准和用途；（4）租赁关系能否对抗抵押或查封（从出租时点、实物接收时点等综合研判），是否需另案诉讼才能处理；（5）租赁有否备案；（6）承租人的大致背景，与抵押人/权属人之间的关联性质；（7）租金一直由何人收取；（8）租金有否被法院冻结扣划；（9）有否能够证明租赁关系存在的其他情况（如缴费凭证等）；（10）承租人是否有购买租赁物业的意愿。

2、如果现状为闲置，或烂尾（含所在楼盘烂尾）

核查：（1）闲置、烂尾的原因（政府行为、规划调整、地质条件、文物保护、安全隐患、安全事故、司法不公、权属纠纷、租赁纠纷、被恶意占用、涉及维稳、企业资金不足、企业股东不和、配套设施不足、案外人干涉或设置障碍、小业主纠纷等）；（2）闲置、烂尾的时间；（3）是否受到处罚（例如责令整改）；（4）重新盘活的可能性，抵押人或政府会否在近期内确定处置方案；（5）房产所在地块的余下使用权期限。

3、如果现状为第三人使用

按照第三步骤“核查现场情况”第（四）款处理。

（五）欠债情况

核查：（1）是否存在优先受偿权（如工程款）；（2）所在地块是否拖欠出让金、市政配套费；（3）是否拖欠转让价款、物业管理费、水电费、供暖费、环保费等；（4）是否拖欠税费或具地方特色的费用。

（六）过户时的税、费负担

核查：（1）购入价格及投入成本（注：过户征税时有用）；（2）预估过户时会产生的税费种类（尤其是增值税）及金额；（3）（如属划拨用地）预估地户时需补缴的土地出让金；（4）预估抵押人能否承担税费。

（七）市场价值

核查：（1）有否评估报告及评估方法是否妥当；（2）所在区域近期同类房产的市场价格，预扣税费后，预计该房产的大致价值；（3）如果该房产正出租，可按其月租金×100倍快速预估其价值；（4）结合相邻区域的物业情况，初步研判该房产是否有连片改造或改性、大幅升值的可能。

（八）处分障碍情况

1、部分或相邻房产处分情况

核查：（1）相邻或部分房产是否曾被法院或抵押人处分过；（2）判断已处分过的房产会否严重制约抵押房产的使用及影响其价值；（3）部分处分物的购买人背景、购买动机。

2、过户限制

核查：（1）当地政府是否拒不配合法院处置；（2）所在区域是否有规划调整，房产暂不办理过户手续；（3）是否属国有或集体资产且过户规定不明晰等；（4）是否有历史遗留问题未解决故暂缓过户；（5）是否属于特种用途（如储备粮仓库）等；（6）房产所在地块是否属划拨用地、集体建设用地而影响过户；（7）是否属抵押人唯一住房或依附若干户口。

3、处分障碍

核查：（1）如已被另案查封，之前法院是否处分过该房产；（2）今后是否会面临难以处置的情况（如政府行为、规划调整、地质条件、文物保护、安全隐患、权属纠纷、租赁纠纷、被恶意占用、涉及维稳、配套设施不足、案外人干涉或设置障碍、首封人恶意查封、有特殊用途等）。

4、干系人的态度

核查：（1）法院（注：如已被另案查封）或政府部门对处置该房产的态度（消极还是紧迫）；（2）抵押人、权属人、承租人、（商业）物业管理人或其他关联人对处置该房产的态度（消极还是紧迫）；（3）已对该房产设置了处置障碍的第三人的态度；（4）该房产是否已有潜在买家。